Tahliye Davası – Kira Borcunu Ödemeyen Kiracı Nasıl Tahliye Edilir?
Gayrimenkul sahibi insanların belkide uygulamada en çok karşılaştığı durum kiracının borcunu ödememesinden kaynaklı tahliye işlemidir. Fakat uygulamada birçok hatalar yapılmakta olup, ya tahliye talebi süresinin geçirilmesi veya yanlış ihtar gönderilmekten kaynaklı tahliyelerin yapılamaması durumları karşılaşılmaktadır. Bu yazımızda doğru bir tahliye işlemi nasıl yapılır ondan bahsedeceğiz.
Borcunu ödemeyen kiracının tahliyesi için üç farklı yol vardır. Bunlar;
1. İki Haklı İhtar Neticesinde Tahliye Davası Açılarak Kiracının Tahliye Edilmesi
Türk Borçlar Kanunu’nda kiracının ve kiraya verenin yükümlülükleri açıkça yazılmış olup, kiracının en önemli yükümlülüğü temerrüde düşmeden kira bedelini kiraya verene ödemesidir. Aksi taktirde kiraya veren tahliye davası açma hakkına sahip olacaktır. TBK. m.352/2’ye göre;
‘’Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.’’
Kanun metninde görüleceği üzere kira borcunu ödemeyen yada geç ödeyen kiracı hakkında tahliye davası açılabilmesi için şartlar aranmaktadır. Bu şartları sırasıyla saymak gerekirse;
- Kiracıya karşı iki haklı ihtar yapılmalı,
- Bu iki ihtar, bir kira yılı içerisinde iki farklı aya ait olmalı,
- İhtarlar, muaccel olmuş olan kira bedelleri için yapılmalıdır.
Sırasıyla saydığımız şartların oluşması halinde kira sözleşmesinin bitiminden itibaren bir ay içerisinde tahliye davası açılmalıdır. Yapılacak olan ihtarların yazılı şartı aranmakta olup noter zorunluluğu yoktur. Fakat ispat açısında noter yoluyla ihtar en doğru tercih olacaktır.
Tahliye davası taşınmazın bulunduğu Sulh Hukuk Mahkemesinde açılacaktır. Dava yaklaşık bir yıl ila bir buçuk yıl arasında sürmektedir.
2. Temerrüt Nedeniyle Tahliye Davası
Temerrüt nedeniyle tahliye davası TBK. m.315 düzenlenmiş olup maddeye göre;
‘’Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir.’’
Kira borcunu ödemeyen kiracıya, kiraya veren tarafından bir kez olmak suretiyle ödenmemiş olan kira bedellerinin ödenmesi içinsüre verilerek ihtarın yapılması gerekmektedir. Verilen süre sonrası kiracı tarafından kira borcunun ödenmemesi halinde TBK. m.315’e göre tahliye davası açılabilecektir.
Fakat burada dikkat edilmesi gereken en önemli husus kiracıya kira borcunu ödemesi için verilecek süredir. Konut ve çatılı işyerleri için en az 30 günlük süre verilmesi gerekmektedir. Aksi takdirde açılacak tahliye davası ret edilecektir. Nitekim TBK. m.315/2’de bu husus açıkça düzenlenmiştir. Maddeye göre;
‘’Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.’’
3. Tahliye Taahhüdüyle Kiracının Tahliyesi
Kira borcunu ödemeyen kiracının tahliyesinin yapılabilmesi için son yol olarak tahliye taahhüdüyle icra takibi başlatılmasıdır. Uygulamada çoğu zaman kira sözleşmesiyle tahliye taahhüdü aynı anda alınmaktadır. Burada ki en önemli husus ise kira sözleşmesiyle beraber tahliye taahhüdünün alınmasının hukuka aykırı olduğudur. Nitekim bu hususta bir çok değerli akademisyenlerin görüşleri ve Yargıtay içtihatları bulunmakta olup içtihat örnek vermek gerekirse;
Zevkliler/Gökyayla, s. 356; Gümüş, s. 329; Aral/Ayrancı, s. 286; Eren, s. 445; YİBK., 04.10.1944; E. 1944/20, K. 1944/28; “ilk kira ilişkisi kurulmadan veya kurulurken alınan tahliye taahhütlerinin serbest iradeye dayanmaması nedeniyle geçersizliği kabul edilmiştir.”
Yukarıda bahsettiğimiz hususa dikkat edilerek, kiracıyla düzenlenen tahliye taahhüdü sayesinde en hızlı ve pratik tahliye işlemine başlanabilmektedir. Tahliye taahhüdüyle icra dairesinde tahliye emri gönderilmek, kiracının 7 günlük itiraz süresi olup itiraz etmemesi halinde 30 günün sonunda kiralanan konut/işyerinin boşaltılması, aksi taktirde icra vasıtasıyla tahliye edileceği ihtar edilir.
Tahliye taahhüdüyle ilgili bir diğer önemli husus ise TBK m.352/1’ göre tahliye taahhüdüyle kiracının tahliye edilebilmesi için kiracının tahliyeedeceği tarihten itibaren bir ay içerisinde işlemlere başlanması gerekmektedir. Sürenin kaçırılması halinde tahliye taahhüdü geçersiz olacak ve dava sürecinden kaynaklı zaman kayıpları yaşanacaktır. Bu sebeple tahliye davası ve tahliye takipleri hakkında mutlaka tahliye avukatından hukuki destek alınması gerekmektedir.
